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楼市仍在深度调整,房企尚未走过至暗时刻

时间:11-20 来源:最新资讯 访问次数:96

楼市仍在深度调整,房企尚未走过至暗时刻

国家统计局公布的最新数据显示,2023年10月份,各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比涨跌互现。70个大中城市商品住宅销售价格环比下降城市个数略增,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有56个和67个,均比上月增加2个,杭州和三亚则成为了仅存的两个二手房价格上涨的城市。与此相适应,按照《中国经济周刊》记者的统计,有可比数据的100家A股房地产公司,今年第三季度营业收入合计值已经连续两年下降,净利润连续三年下降。45家公司净利润亏损,亏损公司数量创出近5年同期最高。100家公司净利润合计13亿元,也是近6年来首次跌破三位数。也就是说,虽然政策出台频次不断加快,行业支持力度不断加强,刺激住房消费的手段不断增多,但是,房地产市场仍然处于深度调整之中,无论是交易量还是房价都没有朝着房企希望的方向发展,房企面临的风险和压力依然在增加,依靠自身力量化解资金链风险的难度很大,只能依靠政策缓解资金链紧张压力。需要注意的是,这种单纯依靠输血缓解资金链风险的方式,虽可解决一时之困,却无法从根本上解决房企的资金紧张矛盾。特别是负债规模较大、资金实力不强的房企,资金链断裂只是时间问题。也就是说,今天给房企的输血,很有可能让房企的风险更大,让资金的安全更加没有保证。对某些房企,只能当断则断,让其破产。否则,会反受其害,会带来更大的风险和挑战。如果说恒大暴雷,还没有完全暴露房地产行业的风险,更多的还是把矛头指向恒大和许家印,认为恒大是因为过度负债带来的风险,还没有形成行业性风险。一度时期,还曾传出碧桂园收购恒大物业的消息,说明碧桂园、万科等现金流相对宽松、账面现金比较多的房企,还是比较安全的。其他房企,只要通过银行定向贷款,做好“保交楼”工作,就能保证房地产市场平稳度过。现在看来,此前的想法有点过于乐观、过于盲目了。当市场持续低迷,交易量不断萎缩,房企现金流不断缩减,越来越多的房企出现资金链断裂后,管理层开始紧张,政策力度也开始不断增强。特别当碧桂园出现资金链断裂风险时,行业风险也全面爆发了,甚至万科也传出资金链方面的问题。而第三季度上市房企仅录得13亿元净利润,甚至比不上过去一家企业录得的利润多,也就意味着,房企的困难已经上升到顶峰,有点谁也难以独善其身的感觉。因为,它已经不是哪家企业负债多少的问题,而是手中的房子何时能够变成现金。只要手中的房子不能变现,不能形成现金流,房企的资金链风险就不能解除,且会越来越紧。且谁的资产负债率越高、负债规模越大,面临的风险也越大。目前的情况是,明面上的问题是“保交楼”,暗面中的问题则是“保售房”,只有“保售房”才能“保交楼”,而不是“保交楼”工作做好,房企就能渡过难关了。“保交楼”是对购房者负责,“保售房”是对行业负责。一旦把“保售房”工作做好,房企手中有粮了,心中就能不慌,“保交楼”工作也不会有任何问题。眼下的“保交楼”,是建立在扩大房企负债和银行风险的基础上,对缓解房企资金链压力没有任何作用,只有“保售房”工作抓好了,一切矛盾才能迎刃而解。那么,如何才能实现“保售房”呢?唯一的出路,就是降价售房。政策再多,不如降价,降价才能让购房者产生购房欲望。当然,考虑到市场的稳定和风险的防范,降价也不是盲目大降,而是温和下降,是逐步下跌,且应当保持有跌有涨的格局。否则,也是很难形成降价促销效应的。所以,对房企来说,仅仅依靠政策是难以走出至暗时刻的,降价售房才是真正的自救。因为,外力已经相当大,自己不想活,外力再大也是白搭。只有房企自己想活了,外力的作用才能见效。而从有些房企来看,自己想活的动力也不是很强,还想死杠房价,还想作死。如此,也就怪不得购房者了。

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